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李宇嘉:深圳“最豪”土拍遇冷的背后

中新经纬客户端11月25日电 题:《李宇嘉:深圳“最豪”土拍遇冷的背面》

作者 李宇嘉

11月22日,深圳6块住所用地会集出让,可谓本年规划最大的土拍,但终究却以冷淡的结局收场,出乎了业界许多人士的意料。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住所阶段。其间,有2宗以底价成交、有1宗意外流拍,有3宗以21%-25%的低溢价率成交。为何呈现这种现象?由于“双限双竞”?有必定道理,但也不完满是。根本上,楼市被赋予太大希望,但它远没有那么强壮。

本年“最豪”土拍遇冷

此次,深圳推出的6宗住所用地,总建面77.6万平方米,挂牌开始价132亿元,最高约束价191亿元。对此次土拍,媒体遍及冠以“最豪”土拍,这是由于,比较“6.24”那次土拍,此次土拍总建面足足多了近10万平米,近80万平米的总建面,相当于深圳一年新房成交规划的近1/3。此次5宗地成交总价为127.51亿元,而面积相差不多的“6.24”土拍,成交总价达224亿元,简直相当于此次成交总价的2倍。从终究配建的人才住所看,“6.24”那次土拍,竞配人才住所面积13.7万平米,占到总建面的23%,而此次竞配面积只要9.57万平米,仅占总建筑面积的12.3%。

无论是参加竞拍的开发商数量,仍是竞拍的时刻、轮数,以及最终成交价格,两次土拍都呈现很大反差。“6.24”那次土拍中,龙华地块超越100轮举牌、耗时1个小时,楼面价达6.7万元/平方米,发明龙华新的单价地王,而此次竞拍地块可售楼面价仅为4.64万元/平米。

“单限双竞”到“双限双竞”

土拍降温,媒体遍及将原因归结于“双限双竞”新规抬高了门槛,下降了开发商的赢利预期,导致竞拍热心冷淡。的确,比较“6.24”那次“单限双竞”的土拍,此次土拍最大的改变,便是“双限双竞”。此次竞拍的5宗地都发动“90/70”方针,即扣除人才房后的可售部分,70%要建造90平米以下的一般住所,并限定价格。从“单限双竞”到“双限双竞”,最大改变在于,开发商赢利被进一步揉捏。原本,“限地价、竞地价”形式,就已紧缩了开发商的赢利。现在,“限地价、竞地价”出让形式在各大城市很遍及了。近年来,跟着对人才房的注重,土地出让还植入了“竞配建”,土地出让转为“单限双竞”。

其实,这也不要紧,由于“竞配建”形式下,出让底价会下降。别的,要配建并无偿移送,天然还会下降对可售部分限价的起伏。开发商把可售部分的产品打造好,做好溢价,盈余仍然可观。但此次,深圳的“双限双竞”,可售部分的70%也被限价,贴着二手房价格走。也便是说,“双限双竞”出让形式下,开发商可以获利的,便是那30%可自在定价的产品房部分。

深圳购买力没那么固执

有人说,只要把这30%的打造成精品,无限做高溢价,也是有钱赚的。惋惜的是,种种痕迹闪现,深圳的高端购买力,或许并没那么固执。首要,金融“去杠杆”、互联网盈余减退等,对深圳影响较大。其负面影响在三季度已有所闪现。对深圳的外贸和支柱产业,都形成了冲击,直接影响到高端购买力。杰出的体现,便是部分外向型企业、加工制造业搬家,工业区和写字楼呈现空置。榜首和平戴维斯的数据闪现,深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%,前海写字楼空置率达50%。这说明,作为写字楼的几大用户,比方地产、金融、互联网、个别创业等,盈余才能的确不像曾经那么可观了。也便是,高端人群少了,高端人群收入少了。

楼市不是全能药

深圳此次提出的“双限双竞”,是全国创始。一方面,深圳要首先施行房地产调控长效机制,特别是根据“地价-房价”联动,从源头上探究稳房价的机制。毫无疑问,此次深圳做到了这一点。可售部分的30%才是开发商自在定价的纯商场产品住所。照此判别,深圳房价是可控的。另一方面,房地产一半是金融,一半是实体。曩昔,金融特点太杰出,现在要纠偏,回归实体,深圳在这方面领先了一大步。建造先行示范区,深圳花钱的当地太多,对地产输血实体的诉求很强。让30%的部分,给“稳房价”、人才房、公共配套作出贡献,这不便是地产回归实体经济吗?

主意是好的,但脚步不能太大了。明显,政府太高估了地产商的实力、高估了深圳的购买力。高端需求的确还有,但要靠打鸡血影响。在深圳没项目,难称得上龙头开发商,可是开发商的生存环境也在恶化,资金面很紧,本钱很高。地产回归实体经济,这是好事情,房地产“软着陆”,便是向实体挨近。可是,地产是一个职业,不是全能药、万金油。既要抢救下滑的GDP,又要建造人才房,还要配套公共设施。与此同时,也要坚持房价安稳,确保当地政府足够的土地出让收入,“既要、也要、又要、还要,都要……”,地产能承当得了这么多吗?

李宇嘉

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